――空き家や土地活用の出口戦略までアドバイス
一般の不動産会社じゃできない隙間的なところを突いていけることができます。例えば空き家対策にしても放っておけば、固定資産税等の税金が高いじゃないですか。では更地にしたほうがいいのか？アパートにしたほうがいいのか？駐車場にしたほうがいいのか？それはすべてトータルに相談していただければアドバイスはできます。
もちろんリフォーム、リノベーション、そちらのほうも例えば築30年の物件であっても状態がよければリノベーションして高額で売ることもできます。そのリノベーションをいかに安くやるかっていうのが、ポイントになってくるとは思うんです。そこの部分についてもフルリフォームでやるのか表層リフォームでやるのか、その状態を見て的確にアドバイスってこともできますし、自社施工にもなるので安心していただけます。
――秘密厳守の徹底が大切
秘密厳守ですね。近隣の人に知られないようにします。必要があれば、スーツで何人も男ゾロゾロ行くとやっぱり近隣に「これ何なの」って思われたりするときは、おっしゃっていただければ私服で行きます。女性が来てくれたほうがいいって言うんであれば女性のスタッフが対応することも可能です。もちろん空き家、その物件、物件によって違うと思うんですけど、やはり多いのが空き家で残置物があるものをそのまま引き取ってもらいたい物件もあるんですね。そういうところでも残置物があっても引き取ることもできます。
――止むを得ず買取を諦めるケース
諦めるケースとして当然ありますよ。売主さんが売りたいっていう価格、もしくは抵当権が抹消できる価格まで価格が伸びない場合です。そういう場合になるとどうしても抵当権抹消ができないので、諦めざるおえないです。会社さんに割とあったりするんですよね。結局、借り入れがこの物件に対してだけじゃなく他のでもあって、分かりやすくいうと抵当権より下回って、抵当権抹消することができなければ売却はできないのでそういう事情の方は無理ですね。
――抵当権の抹消が出来ないケースは難しい
購入時に高額で購入してしまっている、もしくは金利の高い銀行さん使っていると、中古になっても元金が減っていかないっていう現象が起きます。そうなってくると新築時に5000万、築10年になっても4500万残っているよと。10年落ちで今の総額にもよりますけど、査定したら「3000万しかつきませんよ」って言ったら差額を拾っていただかなければいけないので、結局抵当権の抹消ができないので売却できない、もしくは親族の協力が必要になるっていうことになります。
――事故物件は値段付けが難しい
コンプライアンスの話になってくるんですけれども、オーナー様が所有物件の敷地内でお亡くなりになって異臭騒ぎになっちゃいました。そうするとどうしてもそこまでの値段がついていかないので、抵当権抹消できなくなってしまうんです。事故物件になってしまいます。事故物件だからだといって売れない物件は基本的にないと思っています。価格次第っていうところですね。ただし社会的に問題になっちゃった事件性のある物件は値段を付けられません。これは本当にレアなケースだと思います。
――買取は仲介手数料や瑕疵担保責任がないのがメリット
買取ネットワーク自体、私自身も割と独自のを持っています。ビルダー様、アパート業者、例えば開発現場をやる業者様、業界20年いるんで川崎と横浜であればエンドユーザーの方にもお声がけして出口戦略としてはどこかに当てはまるっていうのが現状ですね。そういう買い取りのメリットとしては、仲介手数料がかからない。なおかつ今、契約不適合って言い方するんですけど、昔、瑕疵担保責任が必要ないっていう形になりますね。
